La révision annuelle des loyers

Le bail est un contrat, une rencontre des volontés entre les co-contractants que sont le bailleur et le locataire.

En réalité, la plupart du temps, le bailleur utilise un bail pré-imprimé qui s’impose au locataire et qui intègre une clause de variation annuelle automatique du loyer indexée sur l’IRL.

L’IRL est l’indice de référence des loyers, publié par l’INSEE chaque trimestre et dont l’évaluation a été modifiée par la Loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il est désormais, et depuis le 10 février 2008, fonction de la seule évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cette évolution avait pour objectif de ne plus indexer, pour partie, l’augmentation du loyer sur l’évolution du coût de la construction et de celle des prix des travaux d’entreprise et d’amélioration du logement, ce qui engendrait des hausses parfois considérables du montant du loyer.

Cette réforme s’est appliquée, automatiquement, sans qu’un avenant aux contrats en cours ne soit nécessaire, pour les baux d’habitation soumis à la Loi du 6 juillet 1989.

Quel que soit le taux de variation retenu dans le bail, l’augmentation ne peut excéder la variation induite par l’IRL.

La révision du montant du loyer s’effectue à la date convenue entre les parties et à défaut, à la date anniversaire de la conclusion du contrat.

Côté propriétaire : cette révision étant automatique, le propriétaire n’est soumis à aucun formalisme pour s’en prévaloir.

Il lui est toutefois conseillé de remettre à son locataire un courrier précisant le calcul opéré et le nouveau montant, ce qui permet de rendre plus transparents les rapports locatifs.

Cette démarche est également importante pour que rien ne puisse laisser présumer que le propriétaire a pu tacitement renoncer à faire appliquer cette clause.

De même les quittances délivrées à partir de la date anniversaire du contrat de bail peuvent être rédigées sous réserve de l’indexation prévue contractuellement si celle-ci n’a pas été calculée ou indiquée au locataire.

Il est également conseillé de vérifier que l’acte de cautionnement comporte bien une reproduction manuscrite relative aux conditions de la révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat.

Côté locataire : il est important de savoir que le propriétaire peut se prévaloir à tout moment de la clause d’indexation et en réclamer le montant sur les cinq années précédentes, la reconstitution du montant du loyer se faisant à partir du bail initial, même signé il y a plus de cinq ans.

L’idéal est donc de connaître les intentions du propriétaire, sachant que celui-ci peut tout à fait renoncer à faire jouer la clause pour des raisons qui lui appartiennent.

Dans l’ignorance, il peut être utile de provisionner le montant qui peut légitimement être réclamé, y compris pendant le préavis ou après la fin du bail dans cette limite des 5 ans évoquée.

Pour que puisse être opposée au propriétaire une renonciation il faut que celle-ci soit expresse ou, si elle est tacite, certaine et non équivoque… ce qui peut poser de sérieuses difficultés dans l’administration de la preuve…

Enfin, il y a lieu de préciser que concernant les baux verbaux et les baux dans lesquels cette clause de révision n’apparaît pas, aucune révision annuelle du loyer ne peut être imposée au locataire.

Sites utiles : INSEE www.insee.fr / ANIL www.anil.org

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